17 de junio de 2020
17.06.2020
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¿Es mejor subrogar o cancelar la hipoteca?

Dependerá de nuestra situación y lo que busquemos cambiar, pero se pueden lograr grandes ventajas

17.06.2020 | 10:29
¿Es mejor subrogar o cancelar la hipoteca?

Una vez que firmamos una hipoteca podemos pensar que tendremos que mantener dichas condiciones hasta terminar de pagar el préstamo, pero no es así. Existen dos operaciones con las que podemos cambiar las condiciones de nuestra hipoteca: la subrogación hipotecaria y la cancelación. No obstante, podemos preguntarnos: ¿Cuál es la mejor opción? Desde iAhorro te lo explicamos.

La subrogación

La subrogación puede ser de dos formas: por cambio de deudor (cambiar el titular de la hipoteca) o por cambio de acreedor (cambiar de banco). En este caso, como somos nosotros, los titulares, los que queremos mejorar la hipoteca, nos interesa la subrogación por cambio de acreedor.

Las ventajas que trae la subrogación son las siguientes:

— Mejora de intereses: permite abaratar la hipoteca de tres formas diferentes:
— Reducción de los tipos.
— Si cambiamos de hipoteca variable a fija podemos conseguir una rebaja en la cuota y un cambio el tipo de hipoteca que nos dé más tranquilidad.
— Cambiar el índice de referencia: si tenemos el índice de referencia de IRPH cambiarlo al euríbor, por ejemplo.
— Ampliar el plazo de amortización: se podrá cambiar el periodo de tiempo para devolver la deuda, adaptando las cuotas mensuales a un precio más bajo.
— Eliminar cláusulas abusivas.
— Eliminar vinculaciones: hay bancos que para firmar un préstamo hipotecario con su entidad obligan a cumplir una serie de condiciones. Por ejemplo, la domiciliación de la nómina, recibos habituales, contratación de seguros o un importe mínimo en el uso de la tarjeta.
— No tienen comisión por cancelación.
— Con la reforma de la Ley del Crédito Inmobiliario (Ley Hipotecaria) de 2019 no tenemos que pagar los costes que supone cambiar de banco la hipoteca (eso no significa que no tengamos que hacer frente a ningún pago). De hecho, la entidad que acoja nuestra hipoteca será la que tendrá que hacerse cargo del Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (IAJD).

La principal desventaja de la subrogación por cambio de acreedor son los gastos que sí que tendremos que asumir nosotros:

— Los honorarios notariales: están establecidos por ley y varían en función del capital que aún debemos al banco. Suelen situarse entre el 0,2% y el 0,5%.
— La factura de la gestoría: la entidad que lleve a cabo esta operación nos cobrará entre 200 y 500 euros.
— La inscripción en el Registro de la Propiedad: este gasto está regulado por ley y no supera los 100 euros.
— Tasación de la vivienda: el valor de este procedimiento oscila entre los 200 y 400 euros. Algunos bancos ofrecen hacerse cargo de este gasto por pasar nuestra hipoteca a su banco.

La cancelación

Cancelar la hipoteca consiste en que una entidad nos da dinero para terminar de pagar la hipoteca en el banco en el que la tenemos y abrir una nueva en el suyo.

Las ventajas serían las siguientes:

— Capacidad de negociar el plazo de amortización: si en este momento andamos con problemas de liquidez, abriendo una nueva hipoteca podemos pedirle al banco extender el plazo para pagar lo que nos queda.
— Otra opción: si el banco que nos interesa no admite la subrogación por cambio de acreedor podemos proponerle este método.

Sin embargo, la cancelación nos trae dos problemas:

— Mayores costes: cuando realizamos una subrogación el banco asume la mayoría de los costes. En este caso, como abrimos una nueva hipoteca en una entidad, nosotros tendremos que asumir los gastos de la hipoteca (el coste de la notaría y del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD)) y sus comisiones (la Comisión de Apertura, entre otras).
— Empezar de cero: Los bancos en España siguen el sistema de amortización francés, es decir, en las cuotas de los primeros años pagamos más intereses que deudas. Esto implica que cuando realizamos una cancelación y abrimos una nueva hipoteca, los primeros años volveremos a pagar más intereses que deuda. En la subrogación, como es continuar con el pago de la hipoteca en otro banco no empezamos de cero.

Así quedaría la diferencia entre la subrogación por cambio de acreedor y la cancelación:

Cambio de Hipoteca de banco con subrogación - Cambio de Hipoteca de banco con cancelación
Cambiamos nuestra hipoteca de banco y terminamos de pagarlo en la nueva entidad. - Cambiamos nuestra hipoteca de banco y terminamos de pagarlo en la nueva entidad.
No podemos alargar el plazo de amortización del préstamo. - Sí podemos alargar el plazo de amortización del préstamo.
Subrogar genera menos costes al cliente. - Cancelar genera costes al cliente, porque tiene que abrir una nueva hipoteca.
No hay que pagar más intereses por el mismo préstamo. - Hay que volver a pagar los intereses del préstamo.

¿Entonces es mejor subrogar o cancelar?

Todo dependerá de nuestra situación y lo que busquemos cambiar en la hipoteca. Si queremos alargar el plazo de amortización, por ejemplo, tendremos que optar por la cancelación, puesto que la subrogación por cambio de acreedor no lo permite. Si queremos mejorar las condiciones del préstamo (rebajar intereses...), en cambio, quizás nos conviene más la subrogación, puesto que es una operación que nos costará menos que la cancelación.
En definitiva, es importante tener sobre la mesa todas las opciones y estudiarlas con detenimiento.

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