¿Qué permisos se necesitan para reformar una vivienda?

Pintar las paredes, cambiar el suelo, reformar el baño, colocar ventanas nuevas, unir varias habitaciones… Quien más y quien menos se ha planteado en alguna ocasión llevar a cabo reformas en el hogar. Transformar una vivienda a capricho puede resultar una tarea apasionante pero para que no se convierta en una fuente de preocupaciones e, incluso, en el origen de sanciones más o menos importantes es necesario tener presente que, en función del tipo de obra a emprender, será necesario solicitar unos u otros permisos. 

Lo que se conoce como licencias de obras o licencias urbanísticas no son sino la autorización, generalmente de carácter municipal, para llevarlas a cabo. Dado que el devenir de los años puede causar estragos en cualquier construcción, ya sea para recuperar la funcionalidad perdida o, sencillamente, para actualizar el diseño de la construcción, las obras son una fórmula de incuestionable utilidad para alcanzar los objetivos de confort deseados. 

La envergadura de las mismas será, en cualquier caso, la que determine qué tipo de permisos se necesitan para reformar una vivienda. En esencia, hay que distinguir entre licencias de obra mayor y licencias de obra menor.

Qué es la licencia de obra mayor y cuándo solicitarla

Toda intervención que implique la modificación de la estructura de la vivienda, una alteración de su distribución o de su superficie requiere de una licencia de obra mayor. En este capítulo están incluidas, por tanto, aquellas obras consideradas de gran envergadura, complejidad técnica y presupuesto algo que, en la práctica, implica que se ajusten a las normas de seguridad y marco legal vigente. La rehabilitación integral de un inmueble, la ampliación de su altura o volumen, las obras que afecten a espacios comunes de un edificio o los cambios de uso de  un inmueble son solo algunos ejemplos de actuaciones que requieren de este tipo de autorizaciones. 

Como en el caso de las licencias de obras menores se trata de permisos que deben tramitarse en el Ayuntamiento. Sin embargo, a diferencia de estas, solicitar una licencia de obra mayor implica la necesidad de presentar un proyecto de obra firmado por un profesional (arquitecto, arquitecto técnico, ingeniero, aparejador…). Más allá del proyecto y el formulario correspondiente, cada administración local tiene sus propios requisitos para la expedición de este permiso que, en todo caso, debe solicitarse antes del inicio de las obras. No obstante, todas comparten la necesidad de abonar una tasa específica.   

Una vez más, las particularidades en cuanto al precio de la licencia de obra mayor dependerá de la administración local correspondiente aunque, por lo general, suele suponer entre un 2% y un 6% del presupuesto total de la obra.

Licencia de obra menor, todo lo que necesitas saber

Cambiar las instalaciones de electricidad o fontanería es una de las reformas más habituales, no en vano, los expertos recomiendan acometerlas si su antigüedad supera los 15 años. Pero también son un ejemplo de las actuaciones que implican solicitar las llamadas licencias de obras menores. 

Estos permisos son aplicables a proyectos de pequeña envergadura que, a diferencia de aquellos que requieren de licencias de obra mayor, no suponen una modificación de la estructura de la vivienda ni su complejidad técnica es excesiva. Además suelen tener un presupuesto más reducido.

Cambiar puertas y ventanas o adaptar una vivienda a personas con movilidad reducida también forman parte del capítulo de obras incluidas entre las que necesitan de este tipo de permisos. En todo caso, son los ayuntamientos los que determinan qué intervenciones requieren o no de esta autorización.

Información de interés para reformar una vivienda

Las licencias de obra mayor y menor son los permisos más populares a la hora de reformar una vivienda aunque no son los únicos. A nivel municipal, ciertas intervenciones exigen lo que se conoce como ‘comunicación previa’ que, si bien no es un permiso como tal, sí que implica dar traslado del inicio de las obras a la administración. 

En Madrid, por ejemplo, pintar la casa no requiere de ningún tipo de autorización. Sin embargo, esa misma reforma en Zaragoza exige de una comunicación previa. Son los ayuntamientos los que marcan los límites por lo que, antes de iniciar cualquier intervención, lo mejor es acudir a la administración local para aclarar cualquier duda y no exponerse a sanciones. 

Comunicar a la comunidad de vecinos la intención de emprender una reforma -sobre todo si es necesaria su aprobación- así como mantener limpias las zonas comunes mientras duren las mismas también es clave para evitar molestias y malos entendidos.